Bairru: três loteamentos, três públicos e uma operação de demanda contínua

Loteadora: Bairru · Empreendimentos: Parc Autódromo, Complexo Tramonto, Bairru das Cerejeiras e Casas Pátio Bosque · Tipologia: Bairro planejado, condomínio de lotes, loteamento econômico e casas · Localização: Pinhais e Guarapuava (PR) · Escopo: Campanhas de lançamento, mídia de performance, planejamento criativo, ações sazonais, naming e enxoval

O contexto

A Bairru é uma loteadora com sede em Curitiba e um portfólio que cobre pontas muito diferentes do mercado de terra. O Parc Autódromo, em Pinhais, é um bairro planejado de grande escala, com urbanismo assinado por Jaime Lerner e certificação de sustentabilidade. Em Guarapuava, a empresa opera o Complexo Tramonto, um condomínio de lotes, e o Bairru das Cerejeiras, um loteamento econômico pensado para quem quer sair do aluguel e construir a primeira casa.

Três produtos, três compradores. Quem avalia um lote no Parc está comparando qualidade de vida e projeto urbano. Quem olha o Tramonto quer segurança, padrão e parcela que caiba. Quem chega ao Cerejeiras está fazendo conta de entrada e prestação. Uma comunicação única para os três falharia com todos.

O desafio

Loteamento tem uma característica que pesa no marketing: a jornada é longa. Entre o primeiro clique e a assinatura podem passar semanas ou meses, e a demanda precisa ser alimentada de forma contínua, não apenas em picos de lançamento.

O desafio da Katsuki foi montar uma operação que fizesse duas coisas ao mesmo tempo. Garantir presença e geração de demanda constantes para cada produto, cada um com sua linguagem. E responder rápido às janelas comerciais da Bairru, como lançamentos de fase, ações sazonais e feirões, sem desmontar o que estava funcionando.

A solução Katsuki

Fase 1: campanhas de lançamento e presença

A parceria começou no fim de 2024 com campanhas para o Parc Autódromo. A Katsuki desenvolveu os key visuals de campanha e os desdobramentos para mídia exterior, painéis de LED e aeroporto, levando o bairro para os pontos de maior circulação da região. A marca do Parc é anterior à Katsuki; o trabalho da agência foi colocá-la em campanha e manter a consistência em todos os formatos.

Anúncio do Parc Autódromo. Arte: Katsuki para Bairru

Fase 2: planos de performance por produto

Em 2025, a operação ganhou planos de performance por produto, distribuindo a verba entre Meta Ads, Google Ads e LinkedIn conforme o perfil de cada comprador. Cada ciclo de campanha passou a nascer de um briefing criativo próprio, com mensagens, formatos e públicos definidos antes da produção.

A Black Friday de 2025 foi estruturada em três fases, com aquecimento, oferta e reta final, para aproveitar a janela de decisão sem queimar a percepção de valor dos produtos.

Fase 3: um tom para cada produto

O planejamento de 2026 consolidou a lógica de tons separados:

• Complexo Tramonto: comunicação direta, com foco em parcela e linguagem de varejo, para um comprador que decide pela conta.
• Bairru das Cerejeiras: destaque para o comércio na avenida e para a vida de bairro, aproximando o loteamento de quem quer morar e empreender perto de casa.
• Parc Autódromo: tom residencial mais suave, centrado em qualidade de vida, natureza e projeto urbano.

Anúncio do Bairru das Cerejeiras. Arte: Katsuki para Bairru

No primeiro semestre, a Katsuki também apoiou o feirão de maio de 2026 e integrou a Clara, assistente de inteligência artificial para atendimento de leads, ao CRM comercial da Bairru, para que nenhum contato vindo da mídia esperasse resposta.

Fase 4: um produto novo, do nome ao funil

Quando a Bairru decidiu lançar um produto de casas, a Katsuki assumiu o trabalho desde o início. Criou o naming Casas Pátio Bosque e a assinatura "Vida que não cabe dentro de casa.", escreveu o manifesto e organizou o conceito em quatro pilares de comunicação.

Assinatura das Casas Pátio Bosque. Arte: Katsuki para Bairru

A partir daí vieram o enxoval de lançamento, a landing page, uma régua de e-mails para nutrir os interessados ao longo da decisão e o plano de performance para a entrada em mídia. Um produto que saiu do papel com nome, discurso e funil prontos no mesmo pacote.

O que mudou

A Bairru passou a falar com três compradores diferentes sem parecer três empresas diferentes. Cada produto tem tom, público e plano de mídia próprios, mas todos rodam dentro de uma operação única, com planejamento anual, briefings por ciclo e respostas rápidas para as janelas comerciais.

O lançamento das Casas Pátio Bosque mostrou o outro lado da parceria: quando a loteadora precisa de um produto novo, a Katsuki entrega da estratégia de marca ao funil de vendas, sem trocar de fornecedor no meio do caminho.

Aprendizados

O primeiro aprendizado é que loteamento não admite comunicação única. Lote de bairro planejado, condomínio de lotes e loteamento econômico disputam atenção de pessoas com perguntas opostas. Separar o tom por produto é condição para a mídia funcionar.

O segundo é sobre ritmo. A jornada longa do comprador de terra pede presença constante, com picos planejados. Campanhas sazonais em fases protegem o valor do produto melhor do que uma oferta única e agressiva.

O terceiro é sobre velocidade no atendimento. A mídia gera interesse em horários que o time comercial não cobre. Colocar uma assistente de IA integrada ao CRM na ponta do funil garante que o lead receba resposta enquanto ainda está interessado.